অ্যাড. মাসুম আহম্মেদ 
অ্যাড. মাসুম আহম্মেদ :
দেশে জমি ও সম্পত্তি নিয়ে বিরোধ নতুন কোনো বিষয় নয়। কিন্তু এই বিরোধের অন্যতম প্রধান উৎস আনরেজিস্ট্রারড দলিল। আজও অব্যাহতভাবে মানুষকে আইনি জটিলতার দিকে ঠেলে দিচ্ছে। কম খরচ, দ্রুত লেনদেন কিংবা পারস্পরিক বিশ্বাসের অজুহাতে অনেকেই এখনো রেজিস্ট্রেশনবিহীন দলিলে জমি বা ফ্ল্যাট কেনাবেচা করছেন। অথচ এই তথাকথিত ‘সহজ পথ’ শেষ পর্যন্ত রূপ নিচ্ছে দীর্ঘ মামলা, আর্থিক ক্ষতি ও সামাজিক অস্থিরতার জটিল ফাঁদে।
আইন যেখানে স্পষ্ট, সেখানে এই অনিয়ম কেন থামছে না। আনরেজিস্ট্রারড দলিল বলতে বোঝায় যে দলিল আইন অনুযায়ী রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক হওয়া সত্ত্বেও রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত হয়নি। সাধারণত বায়না নামা, দখলনামা, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি, স্ট্যাম্পে লিখিত চুক্তি কিংবা নোটারি করা কাগজ—এসবই মানুষ দলিল হিসেবে ব্যবহার করে থাকেন। কিন্তু রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ১৭ স্পষ্টভাবে বলছে- ১০০ টাকা বা তদূর্ধ্ব মূল্যের অস্থাবর নয়, বরং স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দলিল নিবন্ধন বাধ্যতামূলক। এই বিধান উপেক্ষা করে করা কোনো দলিল আইনগতভাবে মালিকানা সৃষ্টি করে না।
আইন খুব পরিষ্কার ভাষায় বলছে- আনরেজিস্ট্রারড দলিল মালিকানা হস্তান্তরের বৈধ দলিল নয়। আদালতে এটি প্রমাণ হিসেবে গ্রহণযোগ্য নয় (সীমিত ব্যতিক্রম ছাড়া)। এই দলিলের ভিত্তিতে নামজারি বা খতিয়ান সংশোধন সম্ভব নয়।
রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ধারা ৪৯ অনুযায়ী, নিবন্ধনযোগ্য কোনো দলিল নিবন্ধন না হলে তা কোনো সম্পত্তির ওপর অধিকার, স্বত্ব বা স্বার্থ সৃষ্টি করতে পারে না। তবুও বাস্তবে দেখা যায়, হাজারো মানুষ এই দলিলের ওপর ভরসা করে সর্বস্ব বিনিয়োগ করছেন। যার পরিণতি পরে নির্মমভাবে ধরা পড়ছে। আনরেজিস্ট্রারড দলিল প্রতারকদের জন্য এক স্বর্ণখনি। একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি, জাল স্বাক্ষর, ভুয়া মালিক সেজে লেনদেন- সবই সম্ভব এই অনিয়মের আড়ালে। একজন ব্যক্তি যখন রেজিস্ট্রি ছাড়া জমি বিক্রি করেন, তখন তিনি সহজেই আবার অন্য কারও কাছে সেই জমি বিক্রি করতে পারেন। কারণ সরকারি রেকর্ডে তখনও তার নামই মালিক হিসেবে বহাল থাকে। ভুক্তভোগী বুঝতে পারেন সবকিছু, কিন্তু তখন অনেক দেরি হয়ে যায়।
আনরেজিস্ট্রারড দলিল থেকে জন্ম নেয় অসংখ্য দেওয়ানি ও ফৌজদারি মামলা, ঘোষণামূলক মামলা, দখল পুনরুদ্ধার মামলা, জালিয়াতি ও প্রতারণা মামলা। এই মামলাগুলো বছরের পর বছর ঝুলে থাকে। আইনজীবী ফি, আদালত খরচ, মানসিক চাপ- সব মিলিয়ে একজন সাধারণ মানুষ নিঃস্ব হয়ে পড়েন। অথচ শুরুতেই যদি আইন মেনে রেজিস্ট্রি করা হতো, এই দুর্ভোগ এড়ানো সম্ভব ছিল। আনরেজিস্ট্রারড দলিলের আরেক বড় বিপত্তি হলো, নামজারি সম্ভব নয়। ভূমি অফিসে মালিকানা পরিবর্তনের জন্য রেজিস্ট্রারড দলিল আবশ্যক। ফলে ক্রেতা জমি কিনেও সরকারি খতিয়ানে মালিক হতে পারেন না।
এছাড়া কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান আনরেজিস্ট্রারড দলিলের ভিত্তিতে ঋণ দেয় না। ফলে বিনিয়োগের সুযোগ বন্ধ হয়ে যায়, অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড স্থবির হয়। অনেক সময় বাবা-মা সন্তানের নামে কিংবা আত্মীয়ের কাছে আনরেজিস্ট্রারড দলিলে জমি হস্তান্তর করেন। কিন্তু মৃত্যুর পর উত্তরাধিকার প্রশ্নে সেই দলিল অকার্যকর হয়ে পড়ে। তখন ভাই-বোনের মধ্যে শুরু হয় বিরোধ, যা শেষ পর্যন্ত আদালত পর্যন্ত গড়ায়। এই বিরোধ কেবল আইনগত নয়, এটি পারিবারিক বন্ধন, সামাজিক শান্তি ও পারস্পরিক বিশ্বাসকেও ধ্বংস করে দেয়। উচ্চ আদালত বহু রায়ে বারবার বলেন, রেজিস্ট্রেশন আইন জনস্বার্থে প্রণীত। এর ব্যত্যয় কোনোভাবেই বৈধতা পায় না।
আদালত আরও স্পষ্ট করেছেন, আনরেজিস্ট্রারড দলিলের ভিত্তিতে কেউ মালিকানা দাবি করতে পারেন না, এমনকি দীর্ঘ দখলেও তা বৈধ হয়ে যায় না। নোটারি ও বায়না নামার বিভ্রান্তি অনেকেই মনে করেন- নোটারি করা দলিল মানেই বৈধ। এটি একটি মারাত্মক ভুল ধারণা। নোটারি কেবল স্বাক্ষরের সত্যতা নিশ্চিত করে; এটি রেজিস্ট্রেশনের বিকল্প নয়। একইভাবে বায়না নামা কেবল ভবিষ্যৎ বিক্রয়ের প্রতিশ্রুতি- এটি মালিকানা দেয় না। এই বিষয়গুলো না জানার সুযোগে প্রতারকরা সহজেই মানুষকে ফাঁদে ফেলছে।
এ বিষয়ে জানতে চাইলে ঢাকা জজ কোর্টের আইনজীবী কে এম খায়রুল কবীর যোগাযোগ বিডিকে বলেন, আইন আছে, আদালতের রায় আছে, তবুও অনিয়ম চলছে- এর মূল কারণ সচেতনতার অভাব। গ্রাম থেকে শহর সবখানেই মানুষ এখনো মনে করেন, কাগজ থাকলেই হলো।” কিন্তু বাস্তবে কাগজ নয়, রেজিস্ট্রি-ই শেষ কথা।
এই পরিস্থিতি থেকে উত্তরণে জরুরি কিছু পদক্ষেপ প্রয়োজন বলে মনে করেন এডভোকেট শহীদুল্লাহ মিয়া। তিনি বলেন, ভূমি লেনদেনে রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক- এই বার্তা জোরালোভাবে প্রচার করা জরুরী। এছাড়া গণমাধ্যমে নিয়মিত সচেতনতামূলক সম্পাদকীয় ও প্রতিবেদন, দলিল লেখক ও দালালদের অনিয়মের বিরুদ্ধে কঠোর ব্যবস্থা প্রয়োজন। ভূমি আইন বিষয়ক জনসচেতনতা কর্মসূচি, ভূমি অফিস ও রেজিস্ট্রি অফিসে আইনি সহায়তা ডেস্ক স্থাপন জরুরী। আনরেজিস্ট্রারড দলিল কোনো সাশ্রয় নয়- এটি এক ধীরগতির বিপর্যয়। আজ যে ব্যক্তি ‘খরচ বাঁচাতে’ রেজিস্ট্রি এড়িয়ে যান, কাল তিনিই আইনি খরচে সর্বস্ব হারান। ব্যক্তির এই ভুল সিদ্ধান্ত শেষ পর্যন্ত সমাজ ও রাষ্ট্রের ওপরও চাপ সৃষ্টি করে।
আইনের শাসন প্রতিষ্ঠা করতে হলে এই প্রবণতা বন্ধ করতেই হবে। জমি ও সম্পত্তি লেনদেনে একটিই নিরাপদ পথ, আইন মেনে রেজিস্ট্রেশন। এর কোনো বিকল্প নেই, কোনো শর্টকাট নেই।আইনকে পাশ কাটিয়ে নয়, আইনকে সঙ্গে নিয়েই হোক আমাদের উন্নয়ন ও নিরাপত্তার যাত্রা।
